NEN 2767: de conditiescores 1 tot en met 6 uitgelegd
Een conditiescore is geen rapportcijfer en geen onderhoudsadvies. Het is de uitkomst van drie waarnemingen die je los van elkaar doet. Zo werkt de schaal, en zo voorkom je dat twee inspecteurs hetzelfde bouwdeel anders scoren.
NEN 2767 is de norm voor conditiemeting: een methode om de technische staat van een bouw- of installatiedeel uit te drukken in één getal. Het doel is uniformiteit. Twee inspecteurs die hetzelfde kozijn beoordelen, horen op dezelfde score uit te komen.
In de praktijk gebeurt dat lang niet altijd, en dat komt bijna altijd door hetzelfde misverstand: de score wordt als eindoordeel gegeven, in plaats van als uitkomst van drie losse waarnemingen.
De schaal: 1 tot en met 6
De conditiescore loopt van 1 tot en met 6. Score 1 is nieuwbouwkwaliteit, score 6 is technisch rijp voor vervanging. Let op de richting: een hoger cijfer is dus slechter, precies andersom dan een schoolcijfer.
| Score | Conditie | Wat je ziet |
|---|---|---|
| 1 | Uitstekend | Nieuwbouwstaat. Geen gebreken, geen veroudering van betekenis. |
| 2 | Goed | Beginnende veroudering, maar nog geen onderhoudsschade. |
| 3 | Redelijk | Zichtbare veroudering met beperkte onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte. |
| 4 | Matig | Duidelijke onderhoudsschade en een duidelijke onderhoudsbehoefte. |
| 5 | Slecht | Grote onderhoudsschade, het functioneren komt in gevaar. |
| 6 | Zeer slecht | Zo ver heen dat vervanging de enige reële optie is. |
De praktijkgrens
Veel vastgoedeigenaren hanteren conditie 3 als ondergrens voor hun bezit. Dat is een keuze van de opdrachtgever en geen onderdeel van de norm. Als inspecteur meet je de conditie, je bepaalt niet wat acceptabel is. Zet die grens dus niet ongevraagd in je rapport.
De drie parameters achter de score
Je verzint een score niet, je leidt hem af. Per gebrek leg je drie dingen apart vast, en de combinatie daarvan bepaalt de conditie van het bouwdeel.
1. Ernst: hoe erg is dit gebrek?
Ernst gaat over de gevolgen voor het functioneren van het bouwdeel. De norm onderscheidt gebreken die het functioneren nauwelijks raken, gebreken die het serieus aantasten, en gebreken die het functioneren in de kern bedreigen. Houtrot in een raamdorpel is ernstiger dan een afgebladderde verflaag, ook als die verflaag over een veel groter oppervlak zit.
2. Omvang: over hoeveel van het bouwdeel gaat het?
Omvang is de vraag welk deel van het bouwdeel is aangetast, uitgedrukt in oplopende categorieën: incidenteel, plaatselijk, regelmatig, aanzienlijk en algemeen. Dit is waar de meeste verschillen tussen inspecteurs ontstaan, want het vraagt dat je eerst scherp afbakent wát het bouwdeel is. Alle kozijnen aan de voorgevel, of alleen dit ene kozijn? Bakenen twee inspecteurs anders af, dan volgt de score vanzelf uiteen.
3. Intensiteit: hoe ver is het proces?
Intensiteit gaat over het stadium van het verouderings- of schadeproces: beginstadium, gevorderd stadium of eindstadium. Een haarscheur die net zichtbaar wordt scoort anders dan dezelfde scheur die al water doorlaat.
Vier fouten die je score onbruikbaar maken
- Meteen een cijfer geven. Wie eerst de score bedenkt en daarna de motivatie erbij schrijft, krijgt een oordeel dat niet reproduceerbaar is.
- Het bouwdeel niet afbakenen. Zonder heldere afbakening is omvang een gevoelskwestie.
- Onderhoudsadvies in de score stoppen. De conditie beschrijft de staat, niet wat het kost of wanneer het moet.
- Esthetiek meewegen. Een lelijke maar technisch gezonde gevel is geen conditie 4.
Hoe wij dit in de app hebben opgelost
In 123Bouwrapport leg je per bevinding eerst de waarneming vast, met foto en gesproken toelichting. De fotoanalyse stelt vervolgens een conditiescore en een kostenindicatie voor, die je zelf overschrijft als je het er niet mee eens bent. De volgorde is bewust die kant op: eerst waarnemen, dan pas scoren. Zie wat de app verder doet.
Let op
Dit artikel is een uitleg van de methodiek, geen vervanging van de norm. NEN 2767 zelf is auteursrechtelijk beschermd en te bestellen bij NEN. Voor een formele conditiemeting is het normdocument leidend.